中古マンションの管理状態はどこを見る？購入前に確認したいポイント

著者：リプラス編集部
名古屋を拠点に、リノベーション・リフォーム・デザイン・設計・施工までをワンストップで手がける株式会社リプラスの編集チーム。
一級建築士事務所（SDA）やデザイン事業部「THE DAY STACK」と連携し、現場・設計・デザインの実務に基づいた知見をもとに、住まいづくりや空間づくりに役立つ情報を発信しています。

・中古マンションで「管理状態」が重要な理由
・内覧時に見ておきたい共用部分
・修繕積立金・管理費の確認ポイント
・長期修繕計画と大規模修繕の見方
・管理組合の活動状況を確認する方法
・リノベーション前提で中古マンションを選ぶポイント
・購入前にプロへ相談するメリット

中古マンションを探していると、どうしても室内に目が向きがちです。

「キッチンが古い」

「床が傷んでいる」

「間取りが使いにくそう」

といった部分は気になりますよね。

しかし、リノベーションを前提としているのであれば、室内の古さはそれほど大きな問題ではない場合があります。

床や壁は変えられます。

キッチンや浴室も交換できます。

間取りも、構造や管理規約などの条件が合えば変更できます。

一方で、自分たちだけでは変えられないものがあります。

それが、「マンション全体の管理状態」です。

中古マンションを購入するときは、専有部分だけでなく、建物全体がこれまでどのように維持・管理されてきたのかを見ることが非常に重要です。

今回は、中古マンション購入前に確認しておきたい「管理状態」のチェックポイントを解説します。

マンションは、一戸建てとは異なり、一つの建物を複数の所有者で共有します。

自分でリノベーションできるのは、基本的に自分が所有する専有部分です。

例えば、

外壁
屋上
エントランス
エレベーター
共用廊下
共用配管

などは共用部分となり、個人の判断だけで工事することはできません。

つまり、「室内がきれい＝良い中古マンション」ではない。ということです。

室内がきれいにリフォームされていても、建物全体の維持管理に課題があれば、将来的に大きな修繕が必要になる可能性もあります。

反対に、築年数が経過していて室内が古くても、マンション全体が適切に管理されている物件であれば、リノベーションの候補になることがあります。

中古マンションは「築何年か」だけではなく、「これまでどのように管理されてきたか」を見ることが大切です。

物件を内覧するときは、部屋に入る前からチェックを始めましょう。

まず見たいのが、

エントランス
共用廊下
階段
エレベーター
集合ポスト

などです。

例えば、

ゴミや私物が放置されていないか
照明が切れたままになっていないか
壁や床の傷みが放置されていないか
清掃されているか

などを確認します。

もちろん、共用部がきれいだから必ず管理状態が良いとは限りません。

ただし、日常的な管理がどの程度行われているのかを知る一つの手掛かりにはなります。

中古マンションの内覧は「玄関を開けてから」ではなく、「敷地に入ったところから」始まっていると考えておきましょう。

意外とそのマンションの状態が表れやすいのが、

ゴミ置き場
駐輪場
駐車場

です。

特に確認したいのが整理状況です。

ゴミ出しのルールが守られているか、使われていない自転車が大量に放置されていないか、共用スペースに私物が置かれていないかなどを見てみましょう。

こうした場所を見ることで、日常的な管理やルール運用の様子をある程度知ることができます。

建物そのものにも目を向けます。

例えば、

外壁のひび割れ
タイルの状態
鉄部のサビ
防水部分
雨漏りの形跡

などです。

ただし、建物の状態を一般の方だけで正確に判断するのは簡単ではありません。

気になる箇所がある場合は、不動産会社や建築の専門家に確認することをおすすめします。

重要なのは、見た目だけで「古いからダメ」「きれいだから安心」と判断しないことです。

中古マンション購入で必ず確認したいのが修繕積立金です。

マンションでは将来、

外壁改修
屋上防水
給排水設備
エレベーター
鉄部塗装

など、さまざまな修繕が必要になります。

その費用に備えて、所有者から積み立てているのが修繕積立金です。

ここで確認したいのは、単純に「毎月いくら？」だけではありません。

確認したいポイント
現在の修繕積立金額
積立金の残高
将来的な値上げ予定
大規模修繕の予定
一時金徴収の予定や可能性

などです。

修繕積立金が安ければお得、とは限りません。

必要な修繕に対して十分な資金計画が立てられているかを見ることが重要です。

修繕積立金とあわせて確認したいのが、長期修繕計画です。

マンションを長く維持するために、「いつ頃、どの部分を修繕するのか」を計画したものです。

例えば、

外壁
防水
給排水設備
エレベーター
共用設備

などについて、将来的な修繕計画が立てられています。

購入を検討する際は、不動産会社へ長期修繕計画の有無や内容について確認してみましょう。

「これから何をするか」と同じくらい、「これまで何をしてきたか」も重要です。

築年数が経過しているマンションであれば、これまでにどのような修繕が行われたのか確認しましょう。

例えば、

外壁改修
防水工事
鉄部塗装
給排水設備の更新

などです。

築年数だけを見て判断するのではなく、適切なタイミングで必要なメンテナンスが行われてきたかを確認することが、中古マンション選びでは重要です。

マンションには一般的に、区分所有者による管理組合があります。

管理組合では、

修繕について
管理費について
共用部分について
管理規約について

など、マンションを維持するためのさまざまなことを話し合います。

購入前には、可能であれば総会議事録なども確認してみましょう。

議事録を見ることで、

どのような課題が話し合われているか
修繕について検討されているか
管理上の問題がないか

などを知る材料になります。

毎月支払う費用として、修繕積立金とは別に管理費があります。

管理費は、

共用部分の清掃
設備管理
管理員
共用部分の電気代

など、マンションの日常的な維持管理に使われます。

中古マンションを比較するときは物件価格だけでなく、

住宅ローン＋管理費＋修繕積立金

まで含めて毎月の住居費を考えることが大切で

リノベーションを予定している方に特に確認してほしいのが、

管理規約・使用細則

です。

マンションでは自由に工事できるわけではありません。

物件によっては、

使用できる床材
遮音性能
工事可能な曜日・時間
工事申請
共用部分への養生

などについてルールが定められていることがあります。

さらに、窓や玄関ドアなどは共用部分として扱われ、自由に交換できないケースもあります。

「購入してから希望のリノベーションができないことが分かった」という事態を防ぐためにも、購入前の確認が重要です。

中古マンションを購入するときは、

「自分たちが住みたいか」だけでなく、

「将来、このマンションを欲しいと思う人がいるか」

という視点も持っておきたいところです。

マンションの資産価値は、室内のデザインだけで決まるものではありません。

立地
駅からの距離
建物の状態
管理状況
修繕計画

など、さまざまな要素が関係します。

どれだけ室内をきれいにリノベーションしても、マンション全体の管理状態を自分だけで改善することはできません。

だからこそ、購入前に建物全体を見ることが大切なのです。

中古マンション選びでは、「できるだけ築浅が安心」と考える方も多いと思います。

しかし、築年数だけで建物の良し悪しを判断することはできません。

築年数が比較的新しくても管理状況を確認することは必要ですし、築年数が経過していても適切な修繕・管理が行われている物件もあります。

そのため、築年数＋管理状態＋修繕状況をセットで確認することが重要です。

リノベーション前提で中古マンションを探す場合、

室内が古いという理由だけで候補から外してしまうのは、少しもったいないかもしれません。

例えば、

古いキッチン
昔ながらの和室
古い洗面台
傷んだ床
使いにくい収納

などは、リノベーションで変えられる可能性があります。

一方で、

立地やマンション全体の管理状況は、購入後に自分だけで変えることはできません。

だからこそリプラスでは、「変えられるもの」と「変えられないもの」を分けて物件を見ることを大切にしています。

中古マンションを購入してリノベーションするのであれば、物件探しの段階からリノベーション会社へ相談する方法もあります。

例えば、

「このマンションは管理状態に問題はなさそうか」

「希望する間取りに変更できるか」

「水回りを移動できそうか」

「リノベーションにどの程度予算が必要か」

などを購入前に検討できれば、物件価格だけに左右されない判断がしやすくなります。

リプラスでは、

不動産
一級建築士事務所（SDA）
デザイン事業部（THE DAY STACK）
施工

までをワンストップで行っています。

そのため、中古マンションを探す段階から、

「不動産としてどうか」だけでなく、「建築・リノベーションの視点からどうか」を一緒に考えることができます。

物件を購入した後にリノベーションを考えるのではなく、物件購入とリノベーションを一つの住まいづくりとして考える。

それが、後悔を減らすための大切なポイントです。

中古マンション購入では、室内の広さや間取り、価格に目が向きがちです。

しかし、長く安心して暮らすためには、

共用部分
修繕積立金
長期修繕計画
大規模修繕履歴
管理組合
管理規約

など、マンション全体を見ることが大切です。

特にリノベーションを前提としている場合、

室内は変えられても、マンション全体の管理状態は自分だけでは変えられません。

「築何年だから大丈夫」「室内がきれいだから大丈夫」と判断するのではなく、建物がこれまでどのように管理されてきたのかまで確認して物件を選びましょう。

「気になる物件を見つけたけれど、購入して大丈夫？」

「築年数が古いマンションだけど、リノベーションできる？」

「この物件で希望の間取りが実現できるか知りたい」

そんな段階からご相談いただけます。

リプラスでは、不動産・設計・デザイン・施工をワンストップで行っているため、物件探しからリノベーション後の暮らしまで一緒に考えることができます。

物件を決めてからではなく、決める前に。

中古マンション＋リノベーションをご検討の方は、まずはお気軽にご相談ください。