リノベーション向きの中古マンションとは？購入前に見極めたい7つの条件
著者：リプラス編集部
名古屋を拠点に、リノベーション・リフォーム・不動産・設計・デザイン・施工までをワンストップで手がける株式会社リプラスの編集チーム。
一級建築士事務所（SDA）やデザイン事業部「THE DAY STACK」と連携し、現場・設計・デザインの実務に基づいた知見をもとに、名古屋での住まい選びやリノベーションに役立つ情報を発信しています。
＜この記事のトピックス＞
・リノベーション向きの中古マンションとは？
・築年数だけで判断してはいけない理由
・購入前に確認したい7つの条件
・間取り変更しやすい構造とは？
・水回り・配管で確認したいこと
・窓・採光・風通しの考え方
・管理規約で確認したいポイント
・マンションの管理状態・修繕計画
・広さ・形とリノベーションの関係
・物件価格とリノベーション費用の考え方
・内覧時に見るべきポイント
・物件購入前にリノベーション会社へ相談するメリット
「リノベーションするなら、どんな中古マンションを選べばいい？」
中古マンションを購入してリノベーションしたいと考えたとき、
「築何年くらいのマンションがいい？」
「古いマンションでも大丈夫？」
「どんな間取りならリノベーションしやすい？」
「内装が古い物件は避けた方がいい？」
と悩む方も多いのではないでしょうか。
リノベーション前提で中古マンションを探す場合、一般的な物件探しとは少し違った視点が必要です。
なぜなら、
壁紙。
床。
キッチン。
洗面。
建具。
収納。
などは、リノベーションによって変えられる可能性があるからです。
一方で、
構造。
窓の位置。
共用部分。
配管。
マンションの管理状態。
管理規約。
などは、自分たちだけでは自由に変えられません。
だからこそ、中古マンション選びで大切なのは、
「今きれいかどうか」ではなく、「リノベーション後に希望する暮らしを実現できる物件かどうか」。
今回は、リノベーション向きの中古マンションを見極めるために、購入前に確認したい7つの条件を解説します。
リノベーション向きの中古マンションとは？
「リノベーション向き」と聞くと、
築年数が古いマンション。
内装が古いマンション。
価格が安いマンション。
をイメージするかもしれません。
しかし、それだけでリノベーション向きとは判断できません。
重要なのは、
希望するリノベーションが実現しやすい条件が揃っているかということです。
例えば、
広いLDKにしたい。
対面キッチンにしたい。
WICをつくりたい。
玄関に土間収納をつくりたい。
洗面とランドリーを使いやすくしたい。
という希望があるなら、その間取りをつくれる可能性がある物件を選ぶ必要があります。
「内装がきれい＝良い物件」とは限らない
中古マンションを内覧すると、どうしても内装の印象に目がいきます。
新しいキッチン。
きれいなフローリング。
張り替えられた壁紙。
新品の洗面台。
こうした物件は魅力的に見えます。
しかし、フルリノベーションを前提としているのであれば、それらを撤去する可能性もあります。
一方で、
壁紙が古い。
キッチンが昔のまま。
和室がある。
床が傷んでいる。
という物件でも、構造・広さ・窓・配管などの条件が良ければ、リノベーション後に大きく変わる可能性があります。
完成前の見た目ではなく、建物の「素材」を見る。
これがリノベーション前提の物件選びでは大切です。
条件①｜希望する間取り変更ができる構造か
最初に確認したいのが、マンションの構造です。
リノベーションでは、
壁をなくす。
部屋をつなげる。
LDKを広げる。
個室を増やす。
収納をつくる。
など、間取りを変更することがあります。
しかし、マンションの壁には、
撤去できる可能性がある壁。
構造上撤去できない壁。
があります。
ラーメン構造
マンションで採用される代表的な構造の一つがラーメン構造です。
主に柱と梁で建物を支える構造で、住戸内部の間仕切り壁には構造体ではない壁が使われている場合があります。
その場合、条件を確認したうえで、
3LDKから2LDKへ変更する。
和室をLDKへ取り込む。
個室の位置を変更する。
といった間取り変更ができる可能性があります。
ただし、
ラーメン構造なら、室内の壁をすべて撤去できるわけではありません。
柱や梁、設備・配管スペースなどは残るため、図面と現地の確認が必要です。
壁式構造
壁式構造は、柱や梁だけでなく、壁によって建物を支える構造です。
そのため、住戸内部にも撤去できない構造壁がある場合があります。
「ここを全部なくして20畳のLDKにしたい」
と思っても、壁の位置によっては希望通りの間取りにできない可能性があります。
ただし、壁式構造だからリノベーションに向かないということではありません。
残す壁を利用して、
収納をつくる。
ワークスペースを区切る。
照明を組み合わせる。
空間のアクセントにする。
など、既存の条件を活かした設計もできます。
重要なのは、
構造を理解したうえで間取りを考えることです。
条件②｜水回り・配管の条件を確認する
次に確認したいのが、
キッチン・洗面・浴室・トイレなどの水回りです。
特に、
「壁付けキッチンを対面キッチンにしたい」
「キッチンを大きく移動したい」
「洗面を廊下へ出したい」
といった希望がある場合は重要です。
水回りは「排水」がポイント
水回りを移動する場合、
給水。
給湯。
排水。
換気。
などのルートを確保する必要があります。
特に重要なのが排水です。
排水管は、水を流すために一定の勾配を確保しなければなりません。
そのため、
排水管の位置。
床下の高さ。
配管ルート。
共用配管との位置関係。
などによって、水回りを移動できる範囲が変わります。
「二重床だから自由に動かせる」とは限らない
床下にスペースがあるマンションであっても、必ず希望する場所まで水回りを移動できるとは限りません。
配管距離。
排水勾配。
梁。
換気ダクト。
共用配管。
など、複数の条件を確認する必要があります。
そのため、
「この物件なら対面キッチンにできそう」
と間取り図だけで判断するのではなく、現地調査や既存図面をもとに専門家へ確認することが大切です。
条件③｜窓の位置・採光・風通しが暮らしに合っているか
中古マンション選びで非常に重要なのが窓です。
なぜなら、マンションでは窓やサッシが共用部分として扱われることが多く、住戸内のリノベーションのように自由に位置を変更できないからです。
つまり、
壁紙。
床。
キッチン。
建具。
は変えられても、
窓の位置は基本的にそのまま
と考えて間取りを検討する必要があります。
窓から間取りを考える
例えば、
LDKをどこに配置するか。
寝室をどこにするか。
ワークスペースをどこにつくるか。
という間取りは、窓の位置と大きく関係します。
南側に大きな窓がある。
角部屋で二方向に窓がある。
北側にも窓がある。
バルコニー側に開口が広い。
など、物件ごとに条件は異なります。
だからこそ、リノベーション前提の内覧では、
「この部屋がリビング」ではなく、「この窓をどう使うか」という視点を持つことも大切です。
暗い場所へ光をつなぐこともできる
窓自体を増やせなくても、
ガラス建具。
室内窓。
壁の開口。
間取り変更。
などによって、窓から入る光を室内の奥まで届けられることがあります。
例えば、暗くなりやすい廊下や玄関へ、LDKの光をガラス建具越しに届ける方法です。
変えられない窓を、間取りとデザインで活かす。
これもマンションリノベーションの考え方の一つです。
条件④｜管理規約で希望するリノベーションができるか
中古マンションを購入するときに、必ず確認しておきたいのが管理規約・使用細則です。
マンションでは、専有部分であっても何でも自由に工事できるわけではありません。
例えば、
床材。
遮音性能。
配管工事。
設備工事。
工事可能時間。
工事可能曜日。
工事申請。
施工会社の条件。
などについてルールが設けられている場合があります。
好きな床材が使えない場合もある
例えば、
「無垢フローリングにしたい」
「タイルを使いたい」
という希望があっても、マンションによっては床材の遮音性能などについて規定があります。
そのため、
物件を購入してから、
「希望していた床材が使えなかった」と分かる可能性もあります。
デザインや素材にこだわりたい場合ほど、
購入前に管理規約を確認することが重要です。
条件⑤｜マンション全体の管理状態が良いか
住戸内はリノベーションによって大きく変えられます。
しかし、
マンション全体の管理状態は、自分たちだけでは変えられません。
そのため、リノベーション前提であっても、管理状態の確認は非常に重要です。
確認したいのは、
共用廊下。
エントランス。
ゴミ置き場。
駐輪場。
外壁。
エレベーター。
などの日常的な管理状態だけではありません。
修繕積立金を確認する
マンションでは、大規模修繕などに備えて修繕積立金を積み立てています。
確認したいのは、
現在の修繕積立金。
積立金残高。
長期修繕計画。
今後の値上げ予定。
一時金徴収の予定。
大規模修繕の履歴。
などです。
月々の支払いが安いから良いマンション、とは限りません。
将来必要になる修繕費に対して十分な計画があるかを確認することが重要です。
長期修繕計画も見る
中古マンションを長く所有するのであれば、
「これまでどう管理されてきたか」だけでなく、「これからどう管理される予定なのか」も見ておきたいポイントです。
外壁。
屋上防水。
給排水設備。
エレベーター。
共用設備。
などは、築年数とともに修繕が必要になります。
室内をきれいにリノベーションしても、マンション全体の管理に大きな問題があれば、将来的な負担につながる可能性があります。
築浅だから管理状態が良いとは限らない
物件選びでは、
「築浅だから安心」
「築古だから心配」
と考えがちです。
しかし、築年数だけで管理状態を判断することはできません。
築年数が経っていても、
定期的に修繕されている。
管理組合が機能している。
修繕計画が整理されている。
共用部分が適切に管理されている。
というマンションもあります。
反対に、比較的新しいマンションでも、将来の修繕計画や積立状況を確認することは重要です。
築年数だけではなく、「どう管理されてきた建物なのか」を見る。
これが中古マンション選びでは大切です。
条件⑥｜広さ・形が希望する暮らしに合っているか
中古マンションを探すとき、
「70㎡以上」
「3LDK」
などの条件で検索する方も多いでしょう。
しかし、リノベーション前提の場合、
専有面積だけではなく、住戸の形も重要です。
同じ70㎡でも、つくれる間取りは同じではありません。
同じ広さでも間取りは変わる
例えば、
間口が広い住戸。
奥行きが長い住戸。
角部屋。
中住戸。
窓が多い住戸。
柱が室内へ出ている住戸。
などによって、間取りの自由度は変わります。
重要なのは、
「何㎡あるか」ではなく、「その面積をどう使えるか」。です。
家具を置いた状態まで考える
間取り図だけを見ると広く感じても、
ソファ。
ダイニングテーブル。
テレビ。
ベッド。
収納家具。
などを置くと、使えるスペースは変わります。
例えば、
20畳のLDKにしたい。
という希望があっても、本当に必要なのは、
6人掛けのダイニングテーブルを置きたい。
大きなソファを置きたい。
子どもの遊ぶスペースが欲しい。
ということかもしれません。
その場合、
「20畳」という数字から考えるより、
置きたい家具と暮らし方から必要な広さを考える方が、使いやすい間取りにつながります。
形がシンプルな住戸は計画しやすい場合もある
極端に凹凸の多い住戸や、柱・梁の影響が大きい住戸では、希望する家具配置や間取りに制約が出る場合があります。
一方で、比較的シンプルな形の住戸では、間取りを整理しやすいことがあります。
ただし、これはあくまで一つの判断材料です。
変形した住戸でも、
その形を活かした収納。
ワークスペース。
造作家具。
など、特徴をデザインへ変えることもできます。
条件⑦｜物件価格＋リノベーション費用が総予算に合っているか
リノベーション向きの中古マンションを選ぶうえで、最後に非常に重要なのが予算です。
中古マンション＋リノベーションでは、
物件価格だけを見て購入を決めないことが重要です。
必要になる費用は、
物件価格＋リノベーション費用＋購入諸費用などを合わせて考える必要があります。
物件に予算を使いすぎない
例えば、総予算が決まっている中で、希望エリアの物件を予算上限まで使って購入すると、
キッチン。
床。
間取り変更。
収納。
照明。
造作。
などに使えるリノベーション予算が不足する可能性があります。
すると、
「物件は買えたけれど、やりたかったリノベーションができない」ということにもなりかねません。
だからこそ、
物件探しの段階からリノベーション費用を残しておくことが大切です。
「中古＋リノベーション＝必ず安い」ではない
中古マンション＋リノベーションは、新築マンションとは違う選択肢として魅力があります。
しかし、
「中古なら必ず安くなる」
「新築より絶対にお得」
とは限りません。
物件価格。
工事範囲。
設備グレード。
素材。
間取り変更。
築年数。
物件の状態。
などによって総額は大きく変わります。
大切なのは、
新築と中古の価格だけを比較するのではなく、自分たちが実現したい暮らしまで含めて比較すること。です。
築年数は何年くらいがリノベーション向き？
中古マンションを探していると、
「築何年までなら買っても大丈夫？」という疑問も出てきます。
しかし、
築年数だけでリノベーション向きかどうかを判断することはできません。
築年数が経っていても、
管理状態。
修繕履歴。
構造。
配管。
耐震性。
管理組合。
などを確認する必要があります。
逆に、築浅であっても、希望する間取りや予算に合わなければ、自分たちにとって最適な物件とは限りません。
内装が古い物件は狙い目？
リノベーション前提なら、内装が古いこと自体は必ずしも大きなマイナスではありません。
なぜなら、
キッチン。
床。
壁。
建具。
洗面。
収納。
などを変更する予定であれば、既存内装のデザインは購入後に変えられるからです。
場合によっては、リフォーム済み物件を購入して再び内装を撤去するより、既存のまま販売されている物件の方が計画に合うこともあります。
ただし、
内装が古い＝必ずお得
という意味ではありません。
価格、設備状態、建物全体の管理なども含めて判断する必要があります。
「変えられるもの」と「変えられないもの」を分ける
リノベーション前提の物件選びで、ぜひ覚えておきたい考え方があります。
それが、
変えられるものと、変えられないものを分けること。です。
リノベーションで変えられる可能性があるもの
例えば、
・壁紙
・床
・キッチン
・洗面建具
・収納
・照明
・間仕切り
・一部の間取り
・内装デザイン
などです。
もちろん物件条件によりますが、専有部分の内装は比較的大きく変更できる可能性があります。
内覧で確認したいポイント
リノベーション前提で中古マンションを内覧する場合は、内装の古さだけでなく、次のようなところも確認してみましょう。
窓の位置と大きさ
室内の明るさ
風通し
柱・梁の位置
天井高
水回りの位置
玄関の広さ
収納の位置
バルコニー
共用廊下
エントランス
駐輪場・駐車場
ゴミ置き場
周囲の音
眺望
周辺環境
特に、
窓・柱・梁・配管など、完成後も残る可能性が高いものを意識して見ることがおすすめです。
販売図面の「3LDK」にとらわれない
不動産サイトでは、
2LDK。
3LDK。
4LDK。
という現在の間取りが大きく表示されています。
しかし、リノベーション前提なら、
現在3LDKだから3LDKとして使う必要はありません。
条件が合えば、
3LDK
↓
2LDK
4LDK
↓
広い2LDK
という変更ができる場合があります。
そのため、
今の部屋数よりも、専有面積・窓・構造・配管を見る。という視点が大切です。
リノベーション前提なら「完成形」を想像する
内覧した物件が、
古い。
暗く見える。
間取りが細かい。
キッチンが昔っぽい。
からといって、すぐ候補から外す必要はありません。
例えば、
壁をなくしたらどうなるか。
ガラス建具にしたらどうなるか。
天井を変えたらどうなるか。
キッチンの向きを変えたらどうなるか。
収納を再配置したらどうなるか。と、リノベーション後の空間を想像することが大切です。
これは中古マンション探しの面白さでもあります。
ただし「想像だけ」で購入しない
一方で、
「たぶんこの壁はなくせそう」
「たぶんキッチンは動かせそう」
という想像だけで購入するのはおすすめできません。
実際には、
構造。
配管。
梁。
換気。
管理規約。
などによって希望するリノベーションができない場合があります。
だからこそ、具体的に購入を検討している物件が見つかったら、
契約前に専門家へ確認することが重要です。
物件探しとリノベーションは同時に考える
中古マンション＋リノベーションでは、
物件を決める。
↓
購入する。
↓
その後リノベーションを考える。
という順番だけではありません。
むしろ、
物件を見る。
↓
希望するリノベーションができそうか確認する。
↓
工事費の目安を考える。
↓
総予算を確認する。
↓
購入を判断する。
という進め方の方が、購入後のミスマッチを減らしやすくなります。
物件とリノベーションは、同時に考える。
これが中古マンション＋リノベーションで重要なポイントです。
「物件価格が安い」だけで選ばない
物件価格が安いマンションを見ると、
「その分リノベーションへお金をかけられる」と思うかもしれません。
それ自体は一つの考え方です。
しかし、価格が安い理由は物件ごとに異なります。
立地。
築年数。
管理状態。
階数。
向き。
広さ。
修繕計画。
周辺環境。
など、複数の要因があります。
そのため、
価格だけではなく、「なぜこの価格なのか」まで確認することが大切です。
理想の中古マンションは「完成された物件」とは限らない
リノベーション前提で考えると、
購入時点で完成されたように見える物件が最適とは限りません。
むしろ、
内装は古いけれど立地がいい。
間取りは古いけれど窓の条件がいい。
設備は古いけれど管理状態がいい。
という物件に可能性があることもあります。
リノベーションで変えられる部分は、あとから考える。
そして、
あとから変えられない条件を物件選びで押さえる。この考え方が重要です。
THE DAY STACKが考える中古マンションの可能性
リプラスのデザイン事業部「THE DAY STACK」では、中古マンションを見るときに、
「今おしゃれかどうか」だけでは判断しません。
例えば、
この窓から入る光をどう活かせるか。
この梁をどう空間に取り込むか。
この古い建具は残せないか。
既存の素材に魅力はないか。
壁を減らしたらどんな景色になるか。
どこに余白をつくれるか。
といった視点で建物を見ます。
リノベーションは、
新しいものにすべて交換することではなく、今ある建物の可能性を見つけて再編集すること。
物件選びの段階から、その視点を持つことで選択肢は大きく広がります。
リプラスなら物件探しからリノベーションまで相談できる
中古マンション購入＋リノベーションで難しいのは、
不動産。
予算。
設計。
デザイン。
施工。
を一つずつ別々に考えなければならないことです。
例えば、
「この物件を気に入ったけれど、希望の間取りにできる？」
「リノベーション費用はいくらくらい残せばいい？」
「このマンションの管理状態はどう見ればいい？」
といった疑問が出てきます。
リプラスでは、
不動産
一級建築士事務所（SDA）
デザイン事業部「THE DAY STACK」
施工
が連携し、物件探しから設計・デザイン・施工までワンストップで対応しています。
そのため、
物件を購入する前の段階から、リノベーションを前提に物件を見ることができます。
まとめ｜リノベーション向きの物件は「古さ」ではなく「可能性」で選ぶ
リノベーション向きの中古マンションを見極める7つの条件は、
① 希望する間取り変更ができる構造か
② 水回り・配管の条件に問題がないか
③ 窓の位置・採光・風通しが暮らしに合っているか
④ 管理規約で希望するリノベーションができるか
⑤ マンション全体の管理状態が良いか
⑥ 広さ・形が希望する暮らしに合っているか
⑦ 物件価格＋リノベーション費用が総予算に合っているか
です。
中古マンションをリノベーションする場合、
築浅。
新しい設備。
きれいな壁紙。
だけが物件選びの基準ではありません。
大切なのは、
変えられるものと、変えられないものを分けること。
内装は変えられる。
間取りも条件によっては変えられる。
しかし、
立地。
窓。
構造。
管理状態。
共用部分。
は簡単には変えられません。
だからこそ、
今どう見えるかではなく、リノベーション後にどう暮らせるか。
その視点から中古マンションを選ぶことが、理想の住まいへの第一歩になります。
「この物件、リノベーション向き？」からご相談ください
「気になる中古マンションを見つけたけれど、希望の間取りにできるか分からない」
「対面キッチンにできるか確認したい」
「物件とリノベーションの予算配分を相談したい」
「内覧した物件を買ってもいいか迷っている」そんな段階からご相談いただけます。
リプラスでは、
不動産・一級建築士事務所（SDA）・デザイン事業部「THE DAY STACK」・施工チームが連携し、物件探し・購入・設計・デザイン・施工までワンストップでサポートしています。
特に、リノベーションで叶えたい希望がある場合は、物件を決めてからではなく、決める前に。
そして、
買ってから「できなかった」と気付く前に。
販売図面や気になる物件が見つかった段階から、お気軽にご相談ください。